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买OR 不买?看3月楼市风向标!

作者:admin 来源: 日期:2016-10-25 21:45:35
买OR 不买?看3月楼市风向标!


消费者想看清楚全年的房价走势,不用等“五一”、“十一”,只要看看3月的房价走势即可 陈玉霞 摄
对广州楼市来说,3月份不仅是成交量的风向标,更是成交价的风向标。对商家来说,成交量的风向标可能更有参考价值;对买家来说,成交价的风向标更有参考价值。买或不买,3月份过后基本都能做出选择。
A 3月房价涨,全年房价涨
从成交量来看,3月份和全年的步伐基本一致;但从房价走势来看,3月份和全年的步伐略显混乱。假如3月份房价涨,那么全年房价必涨;但倒过来并不成立,3月份房价下跌,全年房价也未必会下跌,只有3月份房价大跌,全年房价才会下跌。
其实,这也容易理解,相比成交量,成交价对市场的反应相对滞后。市场差了,商家不会马上降价,还会撑一段时间,撑不下去了再降价;市场好了,商家也不会马上涨价,多数会等到下一批新货推出时再涨价,封盘涨价的楼盘毕竟只是少数。此外,成交价还受到结构性的影响,外围区域的房子成交多了抑或中心区的房子成交多了,都会影响整体均价,这和市场走势没有必然的联系。
即使如此,3月份房价依然是全年房价的风向标。最明显的就是2010年和2015年。2010年,3月份房价狂涨,涨幅位居近10年第一,全年房价涨幅同样也是近10年第一;2015年,3月份房价狂跌,跌幅为近10年最惨,当年房价也出现近10年来的首次下跌。至于其他年份,虽然没有那么明显,也可以看出端倪,例如2009年、2011年和2012年,这三年3月份广州房价均出现下跌,当年房价涨幅只有0%、3%和5%,在近10年涨幅榜中名列后三位。
B
最佳指标年份之:2009年
C
最佳指标年份之:2010年
2009年成交持续火爆,商家终于明白,市场已经逆转,不仅崩盘的威胁已过,而且又开启新一轮上升期。
面对这样的盛景,商家早早选择涨价。2010年3月份,广州房价狂涨37%,这样的涨幅,在近10年同期里只出现了一次。其实,早在2010年1月份,“国十一条”出台,二套房贷首付已升至四成,打压楼市政策已出台,在这种情况下商家依然大幅涨价,可见其信心爆棚的程度。
此后,调控政策持续出台,“新国四条”、“新国十条”、“新国五条”,打压力度越来越大。可惜,房价涨势已成,想要扭转势头难度极大。2010年,广州房价就在不断攀升中走完全年,房价不断创出新高,全年下来,广州房价上涨了近四成,可谓疯狂。
D
最佳指标年份之:2015年
在高库存的压力下,2015年3月份广州房价下跌两成。广州房价出现下跌的月份不少,但下跌幅度这么大的月份非常少有,可见当时商家的担忧程度有多高。
及后,楼市出现“3·30新政”等重大利好,成交量开始逐步走高。即便如此,商家在定价上也不敢过于激进,即使涨价也只是小幅涨、慢慢涨,全年下来,广州房价还是下跌,虽然下跌幅度只有两个百分点,但也是广州近10年房价唯一下跌的一年。
3
月,政策指向
没能成为风向标
在3月份成交量、成交价均成为全年楼市风向标的情况下,楼市政策、利率没能跟上步伐。在近10年中,只有2015年3月底出台过一次利好楼市的政策,其余年份全为空白。由于比例太低,只能说全年楼市政策指向如何,和3月份毫无关系。
在利率方面,加息和降息也只在2007年、2015年的3月份出现过两次,比例同样太低,无法证明3月份的利率走势和全年的关系。
广州近10年3月政策与全年政策概况
广州近10年3月政策与全年政策概况时间利率政策2007年3月加息无全年共加息6次9月27日二套房贷政策首次出台,首付四成;12月5日二套房以户为单位计算2008年3月无无全年连续5次降息无2009年3月无无全年无12月9日决定营业税征免变严,楼市政策趋严;12月14日“国四条”出台,再提遏制房价过快上涨2010年3月无无全年连续两次加息1月10日“国十一条”出台,二套房贷首付四成;4月14日“新国四条”出台,二套房贷首付五成;4月17日“新国十条”出台,三套房停贷;6月4日“史上最严厉”的二套房贷认定标准出台;9月29日“新国五条”出台,限购开始2011年3月无无全年连续3次加息1月26日“新国八条”出台,二套房贷首付六成2012年3月无无全年连续两次降息无2013年3月无无全年无2月20日出台新“新国五条”,强调要严格执行此前的调控政策2014年3月无无全年11月22日时隔28个月降息,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%“930房贷新政”,最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施;10月9日放宽公积金贷款条件2015年3月3月1日降息“3·30新政”出台,首套公积金首付降至两成,二套商业贷款降至四成全年连续5次降息利好政策不断,“3·30新政”、6月8日公积金新政、“9·30新政”、公积金贴息贷款(文/张秀钦 制表/陈日升)
广州楼市近10年3月成交均价与全年成交均价概况
(文/张秀钦 制图/冯茵 数据来源/阳光家缘,不含增城、从化)
2009年年初,珠江新城中区有楼盘推出一批新货,部分两房单位售价低至每平方米1.2万元(毛坯)。要知道,此前珠江新城房价很多已经摸高到2万元/平方米。据了解,该楼盘低价推货的原因,一方面是房子的位置不太好,邻近大马路有点吵,更主要的原因,是当时市场看起来非常糟糕,随时有崩盘的感觉。
当时,几乎所有开发商都认为降价出逃是最好的选择,因此,当年3月,广州房价出现超过一成的跌幅。
没曾想,3月过后,广州楼市逐渐回暖,成交节节攀升,6月份的成交量甚至摸高至110万平方米,房价上涨成了开发商的必然选择。但经历过2008年的打击之后,商家以价换量的心态依然明显,不敢过于追求高价和利润,因此,广州全年房价只是温和上涨。全年下来,广州房价同比每平方米只涨了7元,涨幅几乎为零。
3月份房价下跌,全年房价涨幅为0,在过去10年里,两者的涨幅排位一致,都是倒数第二。
文/羊城晚报记者 张秀钦